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Immobilien

Einführung

Es kann sehr viel Zeit vergehen, bis man sich einen langgehegten Traum erfüllen kann - das muss aber nicht zwangsläufig auch so sein. Auf diesen Seiten möchten wir Sie rund um das Thema Immobilien informieren, damit Sie schnell und bequem über das nötige Know-how verfügen, um sich auf dem Wohnungsmarkt behaupten, und Ihren Wunsch vom eigenen Zuhause so bald wie möglich erfüllen können.

Wenn Sie sich also für diese Thematik interessieren, so sind Sie bei uns an der richtigen Adresse. Beim Kauf, sowie auch bei der Anmietung, eines Wohnobjektes gibt es eine ganze Reihe von Dingen die beachtet werden wollen. Nimmt man sich nicht die notwendige Zeit, um sich mit diesem Thema ausführlich zu beschäftigen, kann das Unterschreiben eines entsprechenden Vertrags schnell zu einem Albtraum werden.

Wir möchten Sie bestmöglich auf das Vorhaben Immobilienkauf vorbereiten, damit Sie zu Ihrem Eigenheim kommen ohne Angst vor Fehlkäufen, Fehlentscheidungen und Kompromissen haben zu müssen. Hierzu gehören rechtliche Fakten und Fallstricke ebenso, wie das Wissen darüber, wann und woran man eine geeignete Immobilie erkennt. Natürlich sollten Sie auch das nötige Basiswissen darüber erwerben, wie Sie den Zustand eines Gebäudes eigenständig, und möglichst sicher beurteilen können.

Oft sorgen vor allem sogenannte versteckte Mängel für eine spätere Unzufriedenheit, unnötige Folgekosten, oder gar Rechtsstreitigkeiten. Darüber hinaus gibt es immer wieder Neuerungen, sowohl auf dem Immobilienmarkt selbst, wie auch im damit verbundenen Rechtswesen. Seien es neue Verordnungen, wie der jüngst eingeführte Energiepass, Aspekte rund um Nebenkosten und Versicherungsschutz, oder Fragen der Finanzierungsmöglichkeiten und der damit einhergehenden Verpflichtungen. Unsere übersichtlich gestalteten Informationen werden Ihnen keine Antwort schuldig bleiben.

Immobilien sind nicht zuletzt eine gute und relativ sichere Geldanlage. Wenn Sie nach einer entsprechenden Investition suchen, sind Sie hier ebenfalls richtig. Fragen bezüglich des Mietrechts sollen hier ebenso die passende Antwort finden, wie auch Fragen, die das Formulieren eines entsprechenden Mietvertrags betreffen. Wenn Sie also mit dem Gedanken spielen eine Immobilie zum Wohnen, zum Vermieten, oder für geschäftliche Zwecke zu kaufen, sollten Sie sich die Zeit nehmen und hier unser reichhaltiges Informationsangebot annehmen. Dieses Angebot soll Ihnen dabei helfen, Ihren Wunsch in die Realität umzusetzen.

Inhaltsverzeichnis

Die Immobiliensuche

Eine Immobilie sucht man nicht alle Tage und zumeist auch nur einmal im Leben. Da der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung schon allein preislich nicht mit dem Erwerb eines Fernsehers oder eines Fahrrads vergleichbar ist, sollte der Kauf sehr gut überlegt sein.

Verhältnismäßig schwierig gestaltet sich zudem die Suche, beziehungsweise das Finden einer Immobilie, die wirklich den individuellen Vorstellungen entspricht und auch zum persönlichen Budget passt.

Immobilienangebote gibt es insbesondere im Internet mehr als reichlich, und fast täglich kommen neue hinzu. Der auf der Immobiliensuche Befindliche wird jedoch bereits nach wenigen Hausbesichtigungen resigniert feststellen, dass nicht alles, was als Gold angepriesen wird, auch wirklich wie Gold glänzt, und dass es durchaus Möglichkeiten gibt, ein heruntergekommenes und unansehnliches Haus auf einem Foto im Exposé wesentlich attraktiver darzustellen, als es in Wirklichkeit aussieht. Daher ist auf jeden Fall zu raten, sich das betreffende Haus vor der Besichtigung mit dem Makler vorerst von außen anzusehen und auch einen Spaziergang in die Umgebung zu unternehmen. Erstens erfährt man so mehr über die Qualität der Lage, zum Beispiel ob sich in der Nähe eine vielbefahrene Straße befindet, und auch die am Ort befindliche Infrastruktur kann genauer unter die Lupe genommen werden. Zum anderen wird man in den meisten Fällen sehr schnell auf neugierige Nachbarn treffen, die oftmals sehr genau über die Vergangenheit des betreffenden Hauses Bescheid wissen und diesbezüglich Hinweise auf etwaige Mängel geben können.

Es gibt sehr viele verschiedene Möglichkeiten, sich nach einer Immobilie zu erkundigen. Dennoch kann die Suche sehr langwierig sein und erfahrungsgemäß mehrere Jahre in Anspruch nehmen.

Insbesondere in den Mittwoch- und Wochenendausgaben der Tageszeitungen ist ein spezieller Immobilienteil enthalten, der Kleinanzeigen zum gewünschten Thema enthält. Sehr vorteilhaft ist es auch, selbst eine Suchanzeige aufzugeben und somit auf attraktive Angebote zu warten. Oft werden sich daraufhin zwar Makler bei Ihnen melden, doch diese sind oftmals sehr viel besser als man selbst in der Lage, gezielt nach einem Objekt Ausschau zu halten, das den individuellen Wünschen auch wirklich gerecht wird. Diesbezüglich kann es nach einer längeren Zeit der erfolglos verlaufenen Suche durchaus sinnvoll sein, sich mit seinem Anliegen an einen kompetenten Immobilienmakler zu wenden, auch wenn für dessen Dienste letztendlich eine Provision entrichtet werden muss.

Im Internet existieren darüber hinaus zahlreiche Immobilienportale, die ein umfangreiches Angebot präsentieren und auch Suchanfragen in ihre Kartei aufnehmen. Der Kaufinteressent erhält dann regelmäßig über die jeweils neuen Immobilienangebote per E-Post Bescheid, die exakt der angegebenen Suchanfrage entsprechen.

Wer sich auf der Immobiliensuche befindet, sollte des Weiteren aus seiner Absicht kein Geheimnis machen. Sehr viele Immobilien werden auch durch Mund-zu-Mund-Propaganda an den Mann gebracht. Vielleicht gibt es im Bekanntenkreis oder in der Nachbarschaft eines Verwandten oder Freundes jemanden, der gerne verkaufen möchte, dies jedoch bislang noch nicht öffentlich gemacht hat. Außerdem kann es sehr ratsam sein, die Ohren offen zu halten und sich gegebenenfalls auch bei den Nachbarn umzuhören, ob irgendwo ein Haus verkauft werden soll. Interessiert man sich für eine Immobilie außerhalb des derzeitigen Wohnortes, so ist zum Beispiel die Dorfgaststätte ein geeigneter Platz, um Diesbezügliches in Erfahrung zu bringen. Oftmals kann jedoch auch ein Gang auf die betreffende Gemeinde oder ein Besuch des Bürgermeisters Aufschluss darüber geben, ob und wo die Wahrscheinlichkeit sehr groß ist, dass in naher Zukunft ein Haus verkauft wird.

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Der Energieausweis

Die Einführung des für jeden Immobilienverkäufer und Vermieter obligatorischen Energieausweises hat für sehr viel Verunsicherung gesorgt. Dabei ist die Sache an und für sich weitaus weniger kompliziert als ursprünglich angenommen. Und schließlich hat der Energieausweis auch seine guten Seiten. So wird aus dem Gutachten zum Beispiel ersichtlich, wo sich im Rahmen von etwaigen Modernisierungsmaßnahmen Energiekosten sparen lassen.

Im Energieausweis ist nicht nur eine detaillierte Beschreibung des jeweiligen Hauses enthalten, sondern auch das Datum, bis zu dem der Ausweis gültig ist. Im Energieausweis ist der Gebäudetyp genauestens beschrieben sowie die Adresse, das Baujahr des Gebäudes und die jeweiligen Baujahre der technischen Ausstattung. Bei Mehrfamilienhäusern wird des Weiteren auch die Zahl der Wohneinheiten mitangegeben ebenso wie die Gebäudenutzfläche. Auch der Einsatz erneuerbarer Energien und die Lüftung werden berücksichtigt.

Bei der Ausstellung des Energieausweises existieren zwei verschiedene Verfahren. Zum einen kann der Ausweis auf der Basis des errechneten Energiebedarfs ausgestellt werden und zum anderen auf Grund der Energieverbrauchs-Auswertung. Bei einem Energieausweis, der auf der Auswertung des Energieverbrauchs beruht, ist des Weiteren die Angabe erforderlich, ob die Darstellung auf den eigenen Erhebungen des Ausweisausstellers beruht, oder aber auf den Angaben des Hausbesitzers. In dem Fall, dass der Ausweis auf der Basis des errechneten Energiebedarfs ausgestellt wurde, ist eine farbige Skala vorhanden, die in grün bis rot markierten Feldern den Verbrauch an Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter veranschaulicht. Der nach oben weisende Pfeil gibt Aufschluss über den jeweiligen Endenergiebedarf des Hauses, während der nach unten weisende Pfeil den Jahres-Primär-Energiebedarf anzeigt. Ein Energieausweis ist nur dann gültig, wenn er abschließend mit der Unterschrift des Ausstellers versehen ist.

Beim im Energieausweis angegebenen Endenergiebedarf handelt es sich um den rein auf rechnerischer Basis ermittelten Energiebedarf für die Lüftung, die Warmwasseraufbereitung sowie für die Heizung. Da diesbezüglich allerdings die nutzungsabhängigen Faktoren nicht berücksichtigt wurden, ist der tatsächliche Energiebedarf nicht bekannt, weil dieser von der Häufigkeit des Gebrauchs der Energie abhängig ist, zum Beispiel davon, wie oft die Wäsche letztendlich gewaschen oder wie oft gebadet, beziehungsweise geduscht wird.

Auch im Hinblick auf die Heizkosten können sich letztendlich Differenzen ergeben, da die klimatischen Bedingungen beim Ausstellen des Energiepasses auf der Basis eines deutschlandweit gültigen Mittelwertes lediglich geschätzt wurden. So kann der Energieverbrauch in kalten und langen Wintern sehr viel höher ausfallen als im Ausweis angegeben und umgekehrt bei milden und kurzen Wintern deutlich darunter liegen.

Der Energieausweis erfüllt dennoch für den potenziellen Käufer einer Immobilie einen sehr nützlichen Zweck. So kann das Vergleichen der Energieausweise mehrerer am Ort befindlicher Gebäude letztendlich sehr aufschlussreich sein. Unter dem im Energieausweis angegebenen Primärenergiebedarf versteht man hingegen den Aufwand für die Zurverfügungstellung der jeweiligen ans Haus angeschlossenen Energieträger.

Durch die Darstellung dieses Wertes möchte man die Umweltverträglichkeit sowie die Energieeffizienz verdeutlichen. Je niedriger der Primärenergiebedarf, desto energiesparender ist das Haus. Für die jeweilige Berechnung wird des Weiteren auch der Transport- und Erzeugungsaufwand berücksichtigt. So werden die direkt am Gebäude installierten Solaranlagen mit dem Faktor 0 bewertet, während fossile Brennstoffe wie Erdgas oder Öl mit dem Faktor 1,1 bezeichnet werden.

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Die Kapitalanlage

Insbesondere in der heutigen Zeit der wirtschaftlichen Schieflage und der damit verbundenen niedrigen Zinsen spielen nicht wenige Menschen mit dem Gedanken, ihr Geld in einer Immobilie anzulegen, obwohl für sie selbst an und für sich kein weiterer Wohnraumbedarf besteht. Im Gegensatz zu vielen anderen auf Immobiliensuche befindlichen Menschen, sucht der Kapitalanleger nicht nur nach einem Haus, das dem individuellen Geschmack entspricht, sondern in erster Linie nach einem Gebäude, das die höchstmögliche Rendite verspricht. Die Rendite errechnet sich wiederum aus der Miete.

An und für sich ist der Erwerb einer vermieteten Immobilie eine feine Sache. So wird im Falle einer Finanzierung durch einen Kredit ein Großteil der Schulden sowie der Zinsen durch die Mieteinnahmen getilgt. Allerdings ist der Vermieter diesbezüglich wiederum auf eine pünktliche und vollständige Zahlung der Miete angewiesen. So kann bereits dann die Rendite für ein komplettes Jahr verloren sein, wenn einer der Mieter mit ein paar Monatsmieten im Rückstand ist. Im schlimmsten Fall handelt es sich bei dem Mieter um eine Person, die kaum oder überhaupt nicht mehr in der Lage ist, die geforderten Mietkosten zu begleichen. Einen solchen Mieter loszuwerden, ist sehr oft mit großen Schwierigkeiten verbunden. Zwar kann eine Zwangsräumung angeordnet werden, das dauert jedoch mitunter recht lange und die Kosten sind dementsprechend hoch.

Daher sollte der Vermieter die Bewerber nicht nur nach dem äußeren Erscheinungsbild beurteilen, sondern sich nicht scheuen, nach Absprache mit dem betreffenden Mietanwärter eine Schufa-Auskunft einzuholen, um in Erfahrung zu bringen, ob die Person überhaupt in der Lage ist, die monatliche Mietschuld zu begleichen. Im Zweifelsfall kann unter Umständen auch eine Kaution von bis zu drei Monatsmieten verlangt werden. Es ist allemal günstiger, längere Zeit nach einem wirklich zuverlässigen Mieter zu suchen, als den erstbesten Bewerber zu nehmen, damit die Wohnung nicht unnötig leer steht.

Außerdem sollte darauf geachtet werden, dass im Mietvertrag eine Frist eingetragen ist. Ein solcher Zeitmietvertrag kann zum Beispiel über einen Zeitraum von zwei, drei, vier oder fünf Jahren abgeschlossen werden. Wird dem Mieter hingegen nicht fristgerecht gekündigt, so verlängert sich der Mietvertrag automatisch. Nach sechs Jahren steht der Mieter allerdings unter Kündigungsschutz.

Ob sich der Kapitalanleger für den Erwerb einer Wohnung, eines Einfamilienhauses oder gar für ein Mehrfamilienhaus entscheidet, ist in erster Linie von dessen Budget abhängig. Bei eher geringen finanziellen Reserven ist der Kauf einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zu empfehlen. Wie beim Erwerb eine Eigentumswohnung allgemein üblich, muss auch hier ein monatlicher Betrag in einen so genannten Rücklagefond einbezahlt werden. Mit den Geldern aus dem Rücklagefond werden die Kosten für etwaig anfallende Reparaturen und Renovierungen gedeckt. Der Zustand des Hauses wird in der Regel von einem Verwalter überprüft.

Sehr viel höher ist hingegen der Preis für ein Einfamilienhaus. Hier existiert kein Rücklagefond, so dass die Reparaturen und die Renovierungen vom Vermieter in Eigenregie finanziert werden müssen. Die kostspieligste Variante der Kapitalanlage ist der Kauf eines Mehrfamilienhauses. Nicht nur, dass ein Mehrfamilienhaus teurer in der Anschaffung ist, ein Mehrfamilienhaus mit vielen einzelnen Mieteinheiten birgt auch sehr viel mehr die Gefahr eines Mieterwechsels.

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Die Nebenkosten

Bei einem Immobilienkauf ist nicht nur die vereinbarte Kaufsumme fällig, sondern noch weitere Nebenkosten, die im Durchschnitt etwa 10 Prozent des Kaufpreises betragen. Insofern es sich nicht um einen Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung handelt, sind die Grunderwerbssteuer sowie die Kosten für den Notar zu entrichten. Außerdem ist oftmals noch eine Maklerprovision fällig, falls es sich nicht um einen Privatkauf gehandelt hat. Die Maklerprovision, die auch als Courtage bezeichnet wird, ist mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags auszahlungsreif. In den meisten Fällen teilen sich die beiden Vertragspartner die Kosten. Die Höhe der Maklerprovision ist von Makler zu Makler sowie von Region zu Region verschieden geregelt. Die Courtage kann zwischen 3 und maximal 7,14 Prozent betragen. In den meisten Fällen muss der Käufer 3,57 Prozent vom Kaufpreis der Immobilie zahlen und der Verkäufer ebenfalls 3,57 Prozent.

Dazu kommen noch die Kosten für den Notar, die mit rund ein bis zwei Prozent zu Buche schlagen. Die Notarkosten enthalten den Entwurf für den Kaufvertrag sowie die Zusendung desselbigen, die Terminvereinbarung bezüglich des Kaufvertrags, die Beurkundung der Vertragsunterzeichnung, die Löschung, beziehungsweise die Kontrolle der Grundschulden des Verkäufers, die Fälligstellung des Erwerbspreises, die Weitergabe ans Grundbuchamt, die Eintragung der Auflassungsvormerkung sowie das Einholen sämtlicher amtlicher Genehmigungen, so zum Beispiel der Vorkaufsverzichtbescheinigung der Gemeinde und die Informationen an das Finanzamt hinsichtlich der Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung und der Grunderwerbssteuer.

Zusätzlich sind noch etwa 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer zu entrichten sowie unter Umständen 0,5 Prozent für den Eintrag im Grundbuchamt. Die Grunderwerbssteuer kann dadurch gesenkt werden, indem sämtliche bewegliche Einbauten im Kaufvertrag schriftlich und ausdrücklich als Gegenstände gelistet sind und diesbezüglich mit einem bestimmten Preis bezeichnet werden. In diesem Fall wird der Wert für jene Gegenstände von der zu versteuernden Summe abgezogen. Bei diesen Gegenständen kann es sich zum Beispiel um eine Einbauküche, um Möbel oder um lose Teppiche handeln. Sämtliche Nebenkosten müssen in einem Zeitraum von zwei bis vier Wochen nach Vertragsabschluss beglichen werden. Bezüglich des Kaufpreises der Immobilie kann allerdings ein anderer Zahlungstermin vereinbart werden.

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Die nachträgliche Aufhebung des Kaufvertrags

In besonderen Fällen ist es unter anderem auch möglich, einen bereits notariell bestätigten Kaufvertrag rückgängig zu machen. Das ist insbesondere dann angebracht, wenn sich kurz nach Vertragsabschluss eine unvorhergesehene Situation ergibt, die diesen leider auch sehr teuren Schritt unverzichtbar macht. So kann beispielsweise die Finanzierung des Kreditinstitutes plötzlich zurückgezogen werden.

Eine Rückabwicklung des Kaufvertrages sollte jedoch sehr genau überlegt werden, da ein solches Vorhaben mit sehr hohen Kosten verbunden sein kann. Denn neben den Rückabwicklungskosten beim Notar kann unter Umständen auch vom Verkäufer die Differenz zum Wiederverkaufswert verlangt werden. Hat der Käufer die Immobilie zum Beispiel für 100000 Euro erstanden und kann der Verkäufer die Immobilie beim zweiten Mal lediglich zu einem Preis von 80000 Euro losschlagen, dann hat der zurückgetretene Käufer die Differenz von 20000 Euro zu bezahlen. Außerdem haftet der zurückgetretene Käufer für die Zeit, bis der zweite Käufer die Immobilie bezahlt hat, für den diesbezüglichen Zinsausfall. Darüber hinaus gehen auch sämtliche Kosten im Zusammenhang mit einer etwaigen Gerichtsverhandlung, die Kosten für den Anwalt und die Rechtsberatung zu Lasten des ersten Käufers.

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Die Bedeutung des Baujahrs

In welchem baulichen Zustand sich eine Immobilie befindet, ist nicht zuletzt auch vom jeweiligen Baujahr abhängig. Diesbezüglich ist festzustellen, das oftmals Mängel existieren, die für ein bestimmtes Baujahr an und für sich typisch sind. Kennt der potenzielle Käufer das Entstehungsjahr der Wunschimmobilie, so hat er genügend Anhaltspunkte, um auf Grund dessen das Risiko realistisch einschätzen zu können.

Häuser, die um die Zeit der Wende in das 20. Jahrhundert, beziehungsweise bis in die 20er Jahre hinein erbaut wurden, besitzen an und für sich eine solide Bausubstanz. Allerdings sind bei solchen Häusern sehr häufig die Rohre, die Elektroinstallation sowie die Heizungsanlagen veraltet. Mittel zur Schallisolierung und zur Wärmedämmung waren in der damaligen Zeit noch gänzlich unbekannt. Außerdem sind die Keller dieser Häuser, insofern überhaupt ein solcher vorhanden ist, zumeist nicht besonders gut abgedichtet, auf Grund dessen Feuchtigkeit in das Innere eindringen kann. Des Weiteren verfügen die Häuser über kein ausreichendes Fundament und wurden demnach nicht selten auf dem blanken Lehmboden errichtet.

Während in den 20er Jahren noch ausreichend Baustoff zur Verfügung stand, war es mit dem Häuserbauen in den 30er und 40er Jahren im wahrsten Sinne des Wortes weitaus schlechter bestellt. So verwendete man die noch zur Verfügung stehenden Werkstoffe sehr sparsam und auch die Bauweise war sehr einfach und blieb auf das Nötigste beschränkt. Da oftmals aus Holzmangel Sommer- statt dem üblichen Winterholz verbaut wurde, sind die Holzkonstruktionen nicht selten von Schädlingen befallen.

Häuser, die in der Vorkriegs- und Nachkriegszeit gebaut wurden, könnten auch Mängel an der Statik aufweisen. Ab der Mitte der 50er Jahre wurden die Häuser wieder allmählich besser und der Materialnotstand hatte ein Ende. In dieser Zeit wurde auch über eine geeignete Schalldämmung nachgedacht. Der allgemeine Innovationsdrang hatte jedoch auch negative Folgen. So wurden vermehrt giftige Holzschutzmittel, Asbeste, lungengängige Mineralwolle sowie teerbelastete Baustoffe verbaut. Außerdem wurden die Bäder mit Ölfarbe gestrichen. Auch hinsichtlich der Bauphysik gibt es etliche Mängel zu beklagen.

In den 60er Jahren konnte schließlich die Bauphysik deutlich verbessert werden. Die Keller dieser Häuser bestehen hauptsächlich aus Beton. Außerdem wurden Drainagen gelegt, um das Innere des Hauses trocken zu halten. Darüber hinaus kam nun auch die Wärmedämmung und der Schallschutz in Mode. Die giftigen Bausubstanzen wurden jedoch nach wie vor weiterverwendet.

In den 70er und 80er Jahren wurde besonders viel Beton verbaut. Allerdings hatte dies nicht selten Bauschäden zur Folge, da dadurch Wärmebrücken entstanden. In den 80er Jahren spielte die Haustechnik sowie die Bauphysik eine immer größere Rolle und auch der Schallschutz und die Wärmedämmung wurden verbessert, auch wenn diese frühen Methoden mit den Schall- und Wärmeschutzmaßnahmen der heutigen Zeit nicht vergleichbar sind. Dennoch wurden gefährliche Stoffe wie Asbest und gesundheitsschädliche Holzschutzmittel noch weit bis in die 80er Jahre hinein verwendet.

Die Häuser, die ab den 90er Jahren erbaut wurden, erfüllen sehr häufig den Anspruch, besonders energiesparend konstruiert zu sein. Heutzutage existieren bereits so genannte Passivhäuser, in denen das Heizen nahezu überflüssig geworden ist. Die Fenster sind ausgesprochen gut isoliert und die Häuser werden mit speziellem Isolierputz verputzt oder aber von vornherein mit Kunststoffplatten vor einem etwaigen Wärmeverlust geschützt. Asbest ist längst verboten und auch die Holzschutzmittel enthalten nicht mehr jene giftigen Chemikalien. Zur Oberflächenbehandlung des Holzes wird jedoch nicht selten Farbe verwendet, die auf der Nanotechnologie basiert.

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Der Immobilienverkauf

Es gibt verschiedene Gründe, weshalb ein Mensch eine Immobilie verkaufen möchte. Entweder steckt die Person in finanziellen Schwierigkeiten und sieht als einzigen Ausweg aus der Misere den Verkauf des Hauses oder eines Grundstücks, oder die Immobilie wird schlichtweg nicht mehr gebraucht und stellt diesbezüglich nur eine Belastung dar.

In vielen Fällen handelt es sich jedoch auch um eine ererbte Immobilie, für die der oder die Erben schlichtweg keine passende Verwendung haben. Immobilienverkäufe von Erbengemeinschaften sind besonders schwierig, da sich sämtliche Parteien auf einen Preis einigen müssen. Oftmals wird der Zeitpunkt des Verkaufs durch die Erbstreitigkeiten nur unnötig herausgezögert. Doch je länger ein Haus insbesondere im Winter leer steht, desto schlechter wird es und verliert infolgedessen oftmals auch deutlich an Wert.

Eine häufig nur sehr schwierig zu beantwortende Frage ist die nach einem angemessenen Preis. Denn die Vorstellungen von dem was eine Immobilie dem Anschein nach Wert ist und die Realität driften zumeist sehr stark auseinander. So begehen sehr viele Immobilienbesitzer den Fehler, den Wert ihres Hauses dem subjektiven Empfinden nach schlichtweg zu hoch einzuschätzen. Daher ist es sehr ratsam, sich in der näheren Umgebung umzuhören, was für ein Haus in jener Größenordnung anderswo verlangt wird.

Neben der baulichen Beschaffenheit des Objekts spielt des Weiteren die Lage eine wesentliche Rolle bei der Preisgestaltung. So ist zum Beispiel eine gute Infrastruktur wichtig, um einen guten Preis zu erzielen. Sehr viele potenzielle Käufer suchen gezielt nach einer Lage, in deren Nähe sich eine Einkaufsmöglichkeit, ein Spielplatz, die Schule oder der Kindergarten befindet. Auch eine regelmäßige Busverbindung sowie ein reichhaltiges kulturelles Angebot werden sehr geschätzt. Ein Haus, das sich auf dem Land befindet, ist daher in der Regel sehr viel billiger als ein gleichwertiges Haus am ruhig gelegenen Stadtrand.

Des Weiteren wird der Wert eines Hauses auch durch dessen Ausstattung gesteigert. Eine neue Zentralheizung oder neuwertige Kunststofffenster, eine zeitgemäße Badgestaltung sowie eine moderne und gepflegte Einbauküche können den Wert einer Immobilie in die Höhe treiben.

Wie bereits erwähnt, begehen sehr viele Hausverkäufer den groben Fehler, ihre Immobilie als zu hochwertig einzustufen. Doch in vielen Fällen findet sich schon allein deshalb kein Käufer, auch wenn das betreffende Objekt oft genug in der Tageszeitung, beziehungsweise im Internet angeboten wurde. Manchmal kann es in einem solchen Fall eben doch ratsam sein, einen erfahrenen Makler zu Rate zu ziehen, der nicht nur beim Verkauf, sondern auch bei der Wertermittlung behilflich ist. Möchte man partout auf die Dienste eines Immobilienmaklers verzichten, so kann auch ein vereidigter Sachverständiger den derzeit zu erzielenden Wert des Hauses feststellen.

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Die Zwangsversteigerung

Der Erwerb über die Zwangsversteigerung ist eine Methode, verhältnismäßig günstig an eine Immobilie heranzukommen. Bei einer Zwangsversteigerung entfallen die ansonsten üblichen Notar- und Grundbuchkosten, und auch eine Maklerprovision wird nicht fällig. Darüber hinaus kann eine Immobilie im Rahmen der Zwangsversteigerung in der Regel zu einem Betrag erstanden werden, der lediglich 70 Prozent vom Verkehrswert beträgt. In einzelnen Fällen ist auch eine Ersparnis von 50 Prozent oder mehr möglich.

Zwangsversteigerungstermine für Immobilien
Immobilienschnäppchen unterm Hammer.

Die Zwangsversteigerung selbst findet beim örtlich zuständigen Amtsgericht statt und wird in der Regel vom Gläubiger beantragt. Bei einer so genannten Teilungsversteigerung hingegen erfolgt die Veräußerung zum Zweck der Aufhebung einer Gemeinschaft, zum Beispiel dann, wenn sich mehrere Erben um den Nachlass streiten.

Während der Versteigerung ist eine Bietzeit von 30 Minuten einzuhalten. Wenn nach der dreimaligen Aufforderung zur Gebotsabgabe keine Stimmen mehr zu hören sind, so wird der Zuschlag erteilt, beziehungsweise die Versteigerung beendet. In der Regel muss derjenige, der das Objekt ersteigert hat, sofort und auf der Stelle eine Sicherheitsleistung von 10 Prozent des Verkehrswertes in Form eines Schecks hinterlegen. Bargeld wird von den Amtsgerichten nicht mehr akzeptiert.

Eine Zwangsversteigerung bietet die Möglichkeit, ein Schnäppchen zu machen. Allerdings hat eine Zwangsversteigerung auch ihre Tücken. So wird es insbesondere dann schwierig, wenn der ehemalige Eigentümer oder die Mieter noch in dem Objekt wohnen und sich partout weigern, auszuziehen. Eine Person, die ihr Eigenheim durch eine Zwangsversteigerung entzogen bekommt, hat an und für sich nichts mehr zu verlieren. Daher kann es durchaus vorkommen, dass sich der frühere Besitzer der Immobilie stur stellt und die bittere Tatsache schlichtweg nicht akzeptiert. In einem solchen Fall kann nur die Zwangsräumung Klarheit bringen, und die ist unter Umständen sehr teuer.

Außerdem besteht die Gefahr, dass die Wohnung, beziehungsweise das Haus, vom frustrierten Voreigentümer mutwillig beschädigt wird, ehe er sich entschließt, auszuziehen. Möchte man von den finanziellen Vorteilen einer Zwangsversteigerung profitieren, so sollte daher bevorzugt nach einer Immobilie Ausschau gehalten werden, die bereits leer steht. Allerdings ist auch hier nicht immer eine Innenbesichtigung möglich.

Generell ist es so, dass man im Rahmen einer Zwangsversteigerung die Katze im Sack kauft, auch wenn die Möglichkeit besteht, beim zuständigen Amtsgericht das Gutachten zur Einsicht anzufordern und sich anhand dessen ein Bild von dem Zustand und dem Wert des betreffenden Objektes verschaffen kann. In manchen Fällen ist aber auch aus dem amtlichen Verkehrswertgutachten nichts über das Innenleben des Hauses bekannt, da einige Hausbesitzer sich schlichtweg weigern, dem Gutachter die Tür zu öffnen. Die betreffende Immobilie wird in einem solchen Fall von außen geschätzt, wobei das Baujahr, die Lage sowie die Qualität für die Beurteilung ausschlaggebend sind.

Glück könnte man hingegen haben, wenn das Haus deshalb versteigert wird, weil sich eine Erbengemeinschaft nicht einig werden kann. Bei einer Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft kann es sich mitunter sehr lohnen, einen der Erben zu kontaktieren, da so nicht selten auch eine Innenbesichtigung ermöglicht werden kann.

Besteht Interesse an einem Erwerb über die Zwangsversteigerung, so ist es ratsam, im Vorfeld einigen Versteigerungsterminen beizuwohnen, um ein Gespür dafür zu bekommen, wie eine solche Zwangsversteigerung abläuft.

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Finanzierungsmöglichkeiten

Sehr viele Menschen sind nicht in der Lage, eine Wunschimmobilie bar zu bezahlen, da das Budget für eine solch teure Anschaffung schlichtweg zu klein ist. Wenn nicht genügend Erspartes vorhanden ist, dann sollte man sich Gedanken über eine geeignete Finanzierung machen. Zwar sind in diesem Fall Zinsen fällig, dafür kann jedoch auch an der Miete gespart werden und letztendlich ist es sinnvoller, in ein Eigentum zu investieren, als dem Vermieter zu seinem Profit zu verhelfen.

Ist der Immobilieninteressent auf einen Kredit angewiesen, dann sollte er nicht sofort auf das nächstbeste Angebot zurückgreifen, sondern die Konditionen der einzelnen Kreditinstitute und Banken genauer unter die Lupe nehmen. Das kostet zwar ein wenig Zeit und Mühe, im Gegenzug lässt sich häufig jedoch auch eine ganze Menge Geld sparen. Denn bei den zwecks des Hauskaufs üblichen Summen machen sich bereits ein paar wenige Stellen hinter dem Komma deutlich bemerkbar, so dass ein genauer Blick auf den Zinssatz sehr ratsam ist und auch die unscheinbar wirkenden Nachkommazahlen Beachtung finden sollten.

Was das Auftreten bei der Bank betrifft, so sollte man nicht als armer Bittsteller "daher gekrochen" kommen und ehrfürchtig um ein Darlehen betteln. Ein selbstbewusstes und zielgerichtetes Erscheinen erleichtert die Verhandlungen und verdeutlicht den Angestellten der betreffenden Bank, dass man nicht gewillt ist, mehr Zinsen zu bezahlen als nötig. Oftmals kann auch ein Hinweis auf die niedrigeren Zinsen bei einem Konkurrenzinstitut den gewünschten Erfolg bringen, günstig an einen Kredit heranzukommen.

Dennoch erhält nicht jeder Antragsteller das gewünschte Darlehen. Um einen Kredit gewährt zu bekommen, müssen verschiedene Grundvoraussetzungen erfüllt sein, schließlich will sich die Bank ausreichend absichern, an dem Geschäft ordentlich verdienen und keinen finanziellen Verlust erleiden. So ist es immer vorteilhaft, ein möglichst hohes Eigenkapital vorweisen zu können. Im Idealfall beträgt die Höhe des Eigenkapitals etwa 20 bis 30 Prozent vom Anschaffungswert der Immobilie. Außerdem wird in besonderem Maße auch das monatliche Einkommen berücksichtigt.

Es ist immer gut, wenn ein unbefristeter Arbeitsvertrag besteht oder wenn sich der Antragsteller in einer unkündbaren Position befindet. So haben zum Beispiel Beamte sehr viel weniger Schwierigkeiten, ein Darlehen genehmigt zu bekommen. Darüber hinaus erkundigt sich das Kreditinstitut in der Regel bei der Schufa, ob hier keine Einträge vorhanden sind. Bei der Schufa werden Daten über etwaig laufende Kreditschulden gesammelt. Eine Person, die bereits bei einer anderen Bank in der Kreide steht, hat sehr viel weniger Chancen, wieder Geld geliehen zu bekommen. Schwierig gestaltet sich die Kreditaufnahme auch für Selbständige und Freiberufler, da hier die Sicherheit eines geregelten Einkommens nicht gegeben ist.

Wer aus den vorgenannten Gründen resultierend Probleme bei der Kreditbeschaffung hat, der kann auch durch einen Bürgen an sein Ziel kommen. Ein Bürge verfügt über die nötigen Finanzmittel und garantiert der Bank, dass er im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners dessen Lasten übernimmt. Ein Bürge findet sich sehr oft im engen Verwandtenkreis, sehr viel seltener unter den Freunden und Bekannten.

Eine weitere Möglichkeit ist die Hypothek. So kann beispielsweise eine bereits vorhandene Immobilie, zum Beispiel das Haus der Eltern, mit einer Hypothek belastet werden. Wird der Kreditnehmer zahlungsunfähig, so gehört der Bank das Haus, beziehungsweise das Haus oder das Grundstück wird versteigert, so dass die Bank aus der Versteigerungssumme den ihr zustehenden Anteil erhält.

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Gutachter, ja oder nein?

Eine Immobilie erwirbt man nicht alle Tage. Dementsprechend dürftig sind oftmals die Fachkenntnisse, die jedoch gerade bei einem Hauskauf dringend benötigt werden. Denn sehr viele gravierende Mängel sind für den Laien auf den ersten Blick gar nicht erkennbar. Was perfekt und sauber aussieht, kann sich letztendlich als schadhaft erweisen. Daher investieren viele potenzielle Käufer ein paar hundert Euro in einen Gutachter, der die Schwachstellen des Hauses aufdeckt und somit in vielen Fällen auch dazu beitragen kann, den Kaufpreis deutlich zu drücken. Schon allein aus diesem Grund ist es bei dem Bestehen eines wirklich ernsthaften Kaufinteresses letztendlich auch in finanzieller Hinsicht von Vorteil, einen Gutachter zu bestellen. Bei den Gutachtern handelt es sich in den meisten Fällen um Architekten oder Bauingenieure mit ausreichend Erfahrung.

Der reelle Wert einer Immobilie kann von einer Person, die nicht vom Fach ist, in den seltensten Fällen korrekt eingeschätzt werden. Sehr viele Menschen lassen sich von einer sauberen und gepflegten Erscheinung der Fassade und der Innenräume über schwerwiegende Mängel hinwegtäuschen. Doch was ausgezeichnet aussieht, muss letztendlich nicht unbedingt immer von hohem Wert sein. So wird ein früherer Schimmelbefall, der zwischenzeitlich mit diversen Mitteln entfernt wurde, vom Laien nicht unbedingt auf den ersten Blick entdeckt und auch feuchte Wände und Böden sind rein optisch oftmals nicht zu erkennen, insbesondere dann, wenn zum Zweck des Verkaufs vorher kräftig renoviert und ausgebessert wurde. Ein Gutachter ist in der Regel mit einem speziellen Gerät ausgestattet, das dazu in der Lage ist, die Feuchtigkeit der Wände exakt zu analysieren. Auf diese Art und Weise sind schon sehr viele verborgene Feuchtstellen aufgedeckt worden.

Ein Gutachter achtet des Weiteren oftmals auf ganz andere Dinge als der interessierte Käufer, der sich nicht selten von einer optisch ansprechenden Raumgestaltung oder diversen Extras, zum Beispiel von einem Wintergarten, einer attraktiven Gartengestaltung oder einer hübschen Garage, blenden lässt. So begibt sich ein Gutachter gezielt auf die Suche nach versteckten Mängeln und verlässt sich diesbezüglich auf sein fachliches Können und auf eine mitunter jahrelange Erfahrung.

So kann zum Beispiel die Isolierung eines ausgebauten Dachbodens trotz seiner optischen Vorzüge dennoch laienhaft angebracht worden sein, so dass der Nutzen der selbigen eher fraglich ist. Außerdem hat der Gutachter ein Gespür für Stellen, an denen ein früherer Wasserrohrbruch vermutet werden kann und macht auf etwaige Gefahrenstellen aufmerksam. Verdächtig sind des Weiteren Schränke, die einsam und verlassen im Wohnraum oder im Flur stehen. Hier ist nicht selten davon auszugehen, dass sich dahinter Schimmel befindet, der auf diese Art und Weise verdeckt werden sollte.

Wichtig ist auch eine Überprüfung des Dachstuhls und der Holzkonstruktion im Hinblick auf einen etwaigen Schädlingsbefall. Ein Gutachter sollte auch dann auf jeden Fall zu Rate gezogen werden, wenn sich in der Außen- oder Innenfassade des Hauses Risse zeigen, da hier unter Umständen die Statik beeinträchtigt sein könnte.

Wenn Holzvertäfelungen und Wandverkleidungen Schimmelflächen oder Risse überdecken, dann kann dies jedoch selbst ein erfahrener Gutachter nicht feststellen. Schließlich handelt es sich auch hierbei nur um einen normalen Menschen, der nicht über den Röntgenblick verfügt.

Ein Gutachter ist relativ teuer, weshalb ein solcher auch nur dann beauftragt werden sollte, wenn fest steht, dass das Haus für den gewünschten Preis bereits zur Verfügung steht. Denn auch wenn der Gutachter einen weitaus geringeren Preis ermittelt, so ist der Verkäufer nicht daran gebunden und kann weiterhin sehr viel mehr für seine Immobilie verlangen. Außerdem sollte nach der Begehung schnellstmöglich eine Entscheidung für oder gegen einen Kauf fallen, da das Haus ansonsten sehr schnell von einem Mitbewerber erworben werden könnte. Infolgedessen hätte man das Gutachterhonorar umsonst ausgegeben.

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Die Denkmalimmobilie

Alte Häuser besitzen oftmals einen ganz besonderen Charme und werden diesbezüglich nicht selten auch optisch den höchsten Ansprüchen gerecht. Eine attraktive Jugendstilvilla, ein Haus mit verspielten Ornamenten oder ein rustikal restauriertes Fachwerkhaus - welcher Mensch möchte nicht in einer solchen Immobilie wohnen? Dennoch entscheiden sich sehr viele Hauskäufer letztendlich doch für ein Gebäude neueren Baujahrs. Das hat verschiedene Gründe. Denn zum einen sind die alten Häuser nicht selten sehr schlecht isoliert und auch ausstattungsmäßig nicht immer auf dem modernsten Stand gebracht, zum andern fürchten sehr viele Immobilieninteressenten etwaige Auflagen, die sie in ihrer Gestaltungsfreiheit einschränken. Außerdem lässt sich ein unter Denkmalschutz stehendes Gemäuer auch statisch betrachtet nicht immer den individuellen Vorstellungen entsprechend umbauen und verändern. So war es in den früheren Jahrhunderten oftmals üblich, den Grundriss auf mehrere kleinere Zimmer aufzuteilen, was heute jedoch nicht mehr zeitgemäß ist. Tragendes Mauerwerk zu entfernen, kann hier sehr fatale Folgen haben.

In der Tat muss sich der Eigentümer einer Denkmalimmobilie an gewisse Vorschriften halten, die ihm von Amts wegen aufgetragen werden. Die diesbezüglichen Regelungen können sowohl die Außenfassade als auch das Innere des Gebäudes betreffen. So können beispielsweise kunstvolle oder historisch bedeutende Installationen, zum Beispiel besondere Türen oder uralte Tapeten und Wandmalereien, unter einem besonderen Schutz stehen, so dass eine Entfernung, beziehungsweise eine Veränderung nicht möglich ist. Gleiches gilt für den Außenbereich des Hauses, für das Mauerwerk, das Fachwerk, für die Ornamentik und für das Erscheinungsbild der Fenster. So sind für viele Denkmalgebäude nur ganz bestimmte Türen und Fenster zugelassen, die in der Anschaffung mitunter etwas teurer sein können. Unterm Strich sind die Kosten für die Instandhaltung einer Denkmalimmobilie ohnehin höher als für einen Neubau oder ein Haus jüngeren Baujahrs.

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Die Vorteile einer Denkmalimmobilie

Der Erwerb einer Denkmalimmobilie bietet dem Eigentümer jedoch auch sehr viele Vorteile. So sind die Anschaffungskosten für ein älteres Haus selbst dann sehr viel günstiger als für einen Neubau, wenn das denkmalgeschützte Anwesen komplett saniert und somit auf den heutigen Standard gebracht wurde. Eine Denkmalimmobilie ist des Weiteren sehr oft im wahrsten Sinne des Wortes einzigartig, insbesondere dann, wenn es sich um ein Gebäude aus der Gründerzeit Ende des 18. Jahrhunderts handelt. So wäre in der heutigen Zeit beispielsweise die Errichtung eines Fachwerkhauses nach historischem Vorbild nahezu unbezahlbar.

Des Weiteren bringt der Besitz einer Denkmalimmobilie auch attraktive steuerliche Vorteile. So sind nicht nur die Gewinne aus einem etwaigen Wiederverkauf noch nach zehn Jahren steuerfrei, sondern auch die Abgeltungssteuer muss nicht gefürchtet werden. Die steuerlichen Begünstigungen sind gesetzlich in einem besonderen Rahmen geregelt. Sämtliche Kosten, die für die Sanierung und Wiederherstellung der Denkmalschutzimmobilie angefallen sind, können als Werbungskosten anerkannt und diesbezüglich auch steuerlich geltend gemacht werden.

Diese Kosten müssen allerdings von der zuständigen Denkmalbehörde bescheinigt werden und sind im Anschluss daran in einem Zeitraum von 12 Jahren in voller Höhe absetzbar. Bei einer etwaigen Eigennutzung können die Kosten über einen Zeitraum von zehn Jahren zu 90 Prozent abgesetzt werden. Darüber hinaus können nicht selten im Rahmen der Städtebauförderung oder auch direkt bei der Denkmalbehörde Zuschüsse zur Instandhaltung beantragt werden, die nicht selten etwa ein Viertel der gesamten Sanierungskosten decken. Diesbezüglich nicht anerkannt sind allerdings Kosten, die für eine Modernisierung anfallen, zum Beispiel für den Einbau einer Zentralheizung.

Die steuerlichen Vorteile sind beim Erwerb einer Denkmalimmobilie demnach so hoch wie bei keiner anderen Kapitalanlageform.

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Tipps für den Erwerb einer Immobilie

Der Kauf einer Immobilie ist kein alltägliches Geschäft und darüber hinaus sehr kostspielig. Deshalb sollte die Anschaffung eines Gebäudes, aber auch eines Grundstücks sehr gut überlegt und vorbereitet werden. Dazu ist es vorerst unbedingt erforderlich, dass man die marktüblichen Preise für die bevorzugte Immobilienart genauestens kennt. Denn gerade wenn ohne Makler verkauft wird, gestalten die Hausbesitzer die Preise nicht selten zu ihren Gunsten. Informationen diesbezüglich können unter anderem beim Bauamt der Gemeinde, bei verschiedenen Immobilienmaklern, mit Hilfe von Zeitungs- und Onlineanzeigen sowie durch ein Befragen der Bekannten, Verwandten und Nachbarn, die erst kürzlich eine vergleichbare Immobilie erworben haben, eingeholt werden.

Bei der Ermittlung des Preises spielt letztendlich nicht nur der tatsächliche materielle Wert des Gebäudes eine Rolle, sondern auch die Lage, die vor Ort befindliche Infrastruktur, der derzeit übliche Marktpreis sowie die Quadratmeterpreise für das Grundstück. Ein Haus in einer Gegend, in der ein Supermarkt, eine Postfiliale, eine Schule, ein Kindergarten, ein Schwimmbad und diverse Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung vorhanden sind, ist in der Regel bei gleicher Bauqualität und Ausstattung sehr viel teurer als ein Haus in einem abgelegenen Dorf ohne nennenswerter Infrastruktur.

Hat man sich einen Überblick über die derzeit am Markt üblichen Preise verschafft und diesbezüglich festumrissene Vorstellungen, was das Traumhaus kosten darf und was nicht, so sollte man sich dennoch bei der Immobiliensuche ausreichend Zeit gönnen und sich vor voreiligen Entschlüssen hüten. Diesbezüglich ist es besser, ein paar Häuser zu viel besichtigt zu haben, als sich zu früh für eines der erstbesten Gebäude zu entscheiden. Auch sollte man sich durch etwaige Hinweise seitens des Maklers, dass sich noch sehr viele andere Menschen für das Haus interessieren, nicht aus der Ruhe bringen und sich in diesem Fall auch nicht zu einer Entscheidung drängen lassen, die man letztendlich bereuen wird.

Des Weiteren sollte man sich von einem zu hohen Preis nicht irritieren lassen, sondern das Haus auch dann besichtigen, wenn die im Exposé angegebenen Anschaffungskosten das Budget um bis zu 20.000 Euro übersteigen. In den meisten Fällen kann das Haus selbst dann heruntergehandelt werden, wenn anfangs glaubhaft versichert wird, dass eine Preissenkung auf Grund der hohen Qualität grundsätzlich nicht möglich wäre. Es ist auf jeden Fall einen Versuch wert, ein vorerst niedrigeres Angebot zu unterbreiten und abzuwarten, wie der Verkäufer darauf reagiert.

Wenn wirklich ein sehr großes Interesse an einer bestimmten Immobilie besteht, so sollte als letzter Schritt vor dem großen Ereignis ein fachkompetenter Gutachter mit der Abschlussbesichtigung des Hauses beauftragt werden. Ein Fachmann sieht oftmals sehr viel mehr als ein Laie und mitunter werden auf diese Art und Weise bislang verborgen gebliebene Mängel aufgedeckt, die den Kaufpreis noch einmal ordentlich nach unten drücken können. Außerdem kann der Käufer durch diese Maßnahme sicher sein, nicht zu viel für die Immobilie bezahlt zu haben.

Ist man gewillt, das Haus unbedingt zu dem Preis zu kaufen, der den individuellen Vorstellungen und dem persönlichen Budget entspricht, so sollte man dies dem Verkäufer in aller Deutlichkeit vermitteln und diesbezüglich eine angemessene Bedenkfrist setzen.

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Wohngifte

Insbesondere Häuser älteren Baujahrs sind nicht selten mit Wohngiften kontaminiert. So wurden noch bis in die 80er Jahre hinein schädliche Holzschutzmittel, Farben und teilweise auch Asbest in Innenräumen verwendet. Die Wohngifte können in einer entsprechend hohen Konzentration Chromosomenschäden und Leukämie hervorrufen. Des Weiteren werden allergische Reaktionen sowie Beeinträchtigungen des Allgemeinbefindens, zum Beispiel durch Schwindel oder Kopfschmerz, relativ häufig beobachtet.

Insbesondere Asbest kann schwere Lungenleiden verursachen, da die in dem natürlichen Stoff enthaltenen Fasern lungengängig sind, sich in der Lunge festsetzen und somit infolgedessen Tumore entstehen können. Asbest wurde insbesondere von den 60er bis hinein in die 80er Jahre verarbeitet. Viele Häuser aus der damaligen Zeit sind mit Asbestplatten verkleidet. Außerdem wurden sehr häufig auch Wellplatten aus Asbestzement zur Abdeckung von Häusern, Garagen und Scheunen verwendet.

An und für sich sind diese Materialien nicht schädlich, insofern sie nicht geschliffen, gesägt oder geraspelt werden, da das darin enthaltene Asbest in einer gebundenen Form vorliegt. Bei der Entfernung und Bearbeitung ist jedoch höchste Vorsicht geboten. Außerdem stellen beschädigte oder angewitterte Asbestplatten eine nicht zu unterschätzende Gefahr dar. Sehr viel gefährlicher als das in den Eternitplatten und Hausverkleidungen eingeschlossene Asbest ist hingegen das lose gebundene Asbest, wie es in Form von Spritzasbest sehr oft zum Brandschutz verwendet wurde.

Insbesondere in der Vergangenheit wurde auch sehr häufig Formaldehyd zur Herstellung von Lacken, Farben, Schaumstoffen, und Kunststoff verwendet. Formaldehyd kann unter anderem auch in Teppichböden, Klebern, Klebefolien, Desinfektions- und Reinigungsmitteln sowie in Holzspanplatten vorhanden sein. Formaldehyd begünstigt die Entstehung von Allergien, von chronischen Kopfschmerzen, von Husten, Schnupfen, Schleimhautreizungen und verursacht darüber hinaus Konzentrationsstörungen. Formaldehyd steht im Verdacht, krebserregend zu sein.

Die Isocyanate sind in Klebern, Farben, Lacken, Schaumstoffen und Insektiziden enthalten. Sie reizen die Schleimhaut und verursachen Bronchitis, Husten, Schnupfen und Asthma.

Lösungsmittel finden sich ebenso in Farben, in Lacken und in Klebstoffen, darüber hinaus aber auch in Tapeten und Reinigungsmitteln. Sie können für starke Kopfschmerzen, Mattigkeit, Übelkeit, Schleimhautreizungen, Organschäden und Nervenleiden verantwortlich sein.

Pestizide sind hingegen in Holzschutzmitteln aus älterer Herstellung enthalten, aber auch in Farben, Teppichen, Leder und Textilien. Die Folgen können sich unter anderem in langanhaltendem Kopfschmerz, in Haarausfall, Hautschäden, Organschäden, Übelkeit sowie in Störungen des Nerven- und Immunsystems manifestieren.

Sehr gefährlich sind auch die Polychlorierten Biphenyle, die in Leuchtstoffröhren, Weichmachern, verschiedenen Wachs- und Dichtemittelzusätzen und in Imprägniermitteln enthalten sind. Die auch als PCB bekannten Polychlorierten Biphenyle können Sehschwächen, Haarausfall, Organschäden, Hautleiden sowie eine Schwächung des Immunsystems verursachen.

Neben diesen künstlichen Wohngiften zählen die Schimmelpilze zu den natürlichen Schadstofferzeugern, die ebenfalls sehr ernst genommen werden müssen. Bei Verdacht auf eine Kontaminierung mit den vorgenannten Wohngiften kann eine Untersuchung Klarheit schaffen.

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Das Wertgutachten

Es gibt verschiedene Situationen, die ein Wertgutachten erfordern. So kann ein Wertgutachten zum Beispiel dann sinnvoll sein, wenn eine Immobilie geerbt wurde oder verkauft werden soll, wenn das Finanzamt den Wert einer Immobilie zu hoch ansetzt oder wenn ein Gebäude oder ein Grundstück zwangsversteigert wird. Das Wertgutachten wird von einem sachverständigen Gutachter ausgestellt, wobei zwischen verschiedenen Verfahren unterschieden wird.

Die gängigste Art des Wertgutachtens ist die Beurteilung nach dem Verkehrswert, der auch bei Zwangsversteigerungen zur Anwendung kommt. Der Verkehrswert ist der Wert, den eine bestimmte Immobilie am Tag der Wertermittlung den Erkenntnissen des Gutachters gemäß besitzt. Dieser Wert entspricht in etwa dem Preis, der zu dem angegebenen Zeitpunkt zu erzielen wäre. Bei der Beurteilung spielt die Lage der Immobilie, der bauliche Zustand, die Ausstattung und die Beschaffenheit eine ausschlaggebende Rolle.

Für das Vergleichswertverfahren eignen sich insbesondere Gebäude, die einen unmittelbaren Vergleich mit ähnlichen Immobilien zulassen. Diesbezüglich werden sehr häufig Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Siedlungshäuser, Garagen und Fertighäuser durch das Vergleichswertverfahren beurteilt. Ebenso wird das Grundstück mit anderen in einer ähnlichen Lage befindlichen verglichen. Um ein Vergleichswertverfahren durchführen zu können, muss als Grundvoraussetzung eine bestimmte Anzahl an Vergleichsobjekten vorhanden sein.

Das Ertragswertverfahren wird insbesondere bei gewerblichen Immobilien angewandt. Diesbezüglich spielt der nachhaltig zu erzielende Ertrag eine Rolle bei der Wertermittlung. Daher gelangt dieses Verfahren insbesondere bei Miethäusern und Geschäftsgrundstücken zum Einsatz. Hierbei werden unter anderem auch die jeweiligen Vertragsverhältnisse, die Kosten für die Bewirtschaftung, der Liegenschaftszins und andere wertbeeinflussende Faktoren miteingerechnet. In gewisser Hinsicht zählt das Ertragswertverfahren auch zu den vergleichenden Verfahren, da die Bewertung marktorientiert erfolgt und diesbezüglich auch ein Vergleich zu anderen ähnlichen Immobilien vorgenommen wird.

Neben den vorgenannten Verfahrensarten existiert des Weiteren noch das Sachwertverfahren. Beim Sachwertverfahren wird weniger der Marktwert ermittelt, sondern vielmehr der Wert der Herstellungskosten und des Materials. Dieses Verfahren finden sehr oft bei eigengenutzten Häusern und Wohnungen Anwendung. Außerdem werden auch ältere, sanierungsbedürftige Häuser sehr oft nach dem Sachwertverfahren geschätzt. In diesem Fall wird in der Regel der Restwert der Immobilie den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechend ermittelt. Im Rahmen des Sachwertverfahrens werden neben den Herstellungskosten vor allem die Wertminderung infolge des Alters sowie Bauschäden und Baumängel registriert und ausgewertet. Zudem wird die Bausubstanz genau unter die Lupe genommen, wobei ein etwaiger Instandsetzungsstau in einem angemessenen Maß Berücksichtigung findet.

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Der Immobilienmakler

Als ein zumeist selbständig Gewerbetreibender bedarf der Immobilienmakler zwecks Ausübung seiner Tätigkeit einer behördlichen Erlaubnis. Die meisten Immobilienmakler vermitteln gegen eine bestimmte Provision Grundstücke, Häuser, Wohnungen und Gewerbegebäude und -räume entweder zum Kauf oder zur Miete.

Die Aufgabe eines Immobilienmaklers besteht darin, im Auftrag des Verkäufers einen Käufer, beziehungsweise im Auftrag des Vermieters einen Mieter für die Immobilie zu finden. Diesbezüglich wird vorab mit dem Verkäufer, bzw. dem Vermieter ein Vertrag geschlossen.

Es existieren drei verschiedene Möglichkeiten.

  1. Bei einem Allgemeinauftrag ist es dem Auftraggeber gestattet, weitere Immobilienmakler mit der Vermittlung zu beauftragen oder parallel zum Engagement des Maklers selbst einen Käufer, bzw. einen Mieter zu suchen.
     
  2. Beim Alleinauftrag darf kein weiterer Makler hinzugezogen werden. Es besteht in diesem Fall allerdings die Möglichkeit zum Eigenverkauf, bzw. selbst einen Mieter zu suchen.
     
  3. Beim qualifizierten Alleinauftrag darf nur der Makler einen Käufer, bzw. Mieter ausfindig machen. Die Alleinaufträge sind im Interesse des Immobilienbesitzers jedoch befristet.

Die Tätigkeit eines Immobilienmaklers ist in der Regel sehr viel umfangreicher als von vielen Menschen irrtümlich angenommen. So ist es häufig der Makler, der den Preis einer Immobilie auf Grund seiner objektiven Einschätzung festlegen und diesbezüglich eine Einigung mit dem Eigentümer erreichen muss. Außerdem ist der Immobilienmakler für die Erstellung und die Verbreitung des Exposés verantwortlich.

Darüber hinaus will auch die Werbung gestaltet sein, zum Beispiel für die Veröffentlichung in der Tageszeitung oder im Internet. Der Makler organisiert Schautage und trifft sich mit den Interessenten zu den vereinbarten Besichtigungsterminen. Und schließlich ist es oftmals auch der Makler, der die Preisverhandlungen zwischen dem Eigentümer und dem potenziellen Interessenten regelt und überwacht.

Zu guter Letzt hilft der Makler auch bei den Vertragsvorbereitungen sowie bei den Notarabwicklungen. Diesbezüglich vereinbart nicht selten der Makler in Absprache mit dem Verkäufer den Termin beim Notar und reicht alle notwendigen Unterlagen an diesen weiter. In den meisten Fällen nimmt auch der Immobilienmakler an dem Notartermin teil und beantwortet etwaige Fragen.

Kompetente Immobilienmakler können in der Regel eine Mitgliedschaft in einem der IVD-Verbände, entweder im RDM oder im VdM, vorweisen. Vertrauenswürdig sind darüber hinaus auch die mit dem Immobilienverkauf vertrauten Banken.

Ein kompetenter Immobilienmakler kennzeichnet sich durch eine gute Erreichbarkeit. Das ist insbesondere wichtig, um einer potenziellen Käuferschaft so schnell wie möglich alle relevanten Informationen zukommen zu lassen und gegebenenfalls auch einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Des Weiteren sollte der Makler in der Lage sein, etwaige Fragen detailliert und fachkundig zu beantworten und wichtige Unterlagen, zum Beispiel Grundrisspläne, auszuhändigen. Ein guter Immobilienmakler lässt dem Interessenten darüber hinaus ausreichend Zeit, um sich die Immobilie genau anzusehen und beantwortet alle Fragen wahrheitsgemäß.

Hat der Käufer letztendlich an der Immobilie Gefallen gefunden und sich für den Erwerb entschieden, dann ist mit dem Abschluss des Kaufvertrages auch die Maklerprovision fällig. Diesbezüglich existieren wiederum drei verschiedene Regelungen. So kann die Maklerprovision entweder komplett vom Verkäufer oder komplett vom Käufer getragen werden. In den meisten Fällen wird die Provision hingegen geteilt, so dass jeder der beiden Vertragspartner eine Hälfte der Kosten übernimmt. Im Regelfall wurde im Vorfeld ein bestimmter Prozentsatz vereinbart, der sich nach der Verkaufshöhe richtet. In manchen Fällen wird auch ein Festbetrag verlangt, der in jedem Fall zu bezahlen ist, egal für welchen Preis die Immobilie letztendlich losgeschlagen wird.

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